Dans quels cas votre plus-value est exonérée
 
  Par la nature du bien cédé, le montant de la vente, la durée de possession...certaines plus-values sont exonérées d'impôt.
 
 La résidence principale  
 
  La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
Il s'agit de votre résidence principale au jour de la cession.

Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.
Un garage, qui n'est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d'un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.
 
 Une cession inférieure à 15 000 euros  
 
  Vous vendez un terrain pour un prix de 11 000 euros ? La plus-value que vous réalisez n'est pas imposée.

En effet, la plus-value réalisée à l'occasion d'une cessions d'un montant inférieur ou égal à 15 000 euros est totalement exonérée.

Ce plafond de 15 000 euros est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession.
Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si le montant de chaque cession est inférieur à 15 000 euros.


Vente de la nue-propriété ou d'un usufruit

Pour apprécier le seuil de 15 000 euros, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien.
 
Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.

Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier (En savoir plus).


Exemple : vente de la nue-propriété d'un terrain pour 12 000 euros.
Pour savoir si votre plus-value est exonérée, vous devez calculer la valeur du terrain en pleine propriété.

Si l'usufruitier a 62 ans, la valeur de la nue-propriété d'un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 40 % (cf barème légal).

Ainsi, pour un bien d'une valeur en pleine propriété de 20 000 euros, la nue-propriété est égale à 12 000 euros et l'usufruit est égal à 8 000 euros.

La valeur de la pleine propriété étant supérieur à 15 000 euros, la plus-value réalisée sera soumise à l'impôt sur les plus-values au taux de 16% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 12,1%.

Vente en indivision


Le seuil de 15 000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Vous n'êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 euros. Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.
 
 Retraités et invalides  
 
  En tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (2007 pour une cession en 2009) :
- votre revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites (En savoir plus)
- vous n'étiez pas passible de l'ISF au titre de 2007 pour une cession en 2009.

Les personnes titulaires de la carte d'invalidité, accordée aux personnes incapables d'exercer une profession et à celles qui, en plus, sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie), bénéficient également d'une exonération de leur plus-value. Sous réserve de remplir les mêmes conditions que les retraités.
Par exemple, un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie), célibataire, a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en2009.
Cette cession est exonérée si, en 2007, son revenu fiscal de référence était inférieur à  9 560 € et  si ce redevable n'était pas passible de l'ISF en 2007.
 
 Les biens détenus depuis plus de 15 ans  
 
  Lors du calcul de la plus-value, un abattement de 10 % s'applique pour chaque année de détention au delà de la cinquième.
Compte tenu de cet abattement, la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.

 Cession par certains non résidents  
 
  Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d'une résidence en France par des personnes domiciliées à l'étranger, françaises ou ressortissantes de l'Union européenne, peuvent être exonérées.

Cette exonération s'applique à  sous réserve des conditions suivantes :

•que le cédant ait été domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession, quelle que soit la période ;

•qu’il ait eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession.
La seconde cession d’un bien peut également être exonérée si, en plus du respect des deux  conditions applicables à la première cession, elle satisfait aux deux conditions supplémentaires suivantes :

•la cession doit porter sur l'unique résidence en France du non-résident

•la cession doit intervenir plus de 5 ans après la première cession exonérée.

 
 Remembrements et expropriations  
 
  La plus-value réalisée à l'occasion d'une expropriation (avec une déclaration d'utilité publique) est exonérée. Une condition : l'indemnité d 'expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.

Les plus-values constatées à l'occasion d'un remembrement sont également exonérées.